Перевод земли из сельхозназначения в ИЖС

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перевод земли из сельхозназначения в ИЖС». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Изменение земельной категории является сложной и продолжительной процедурой, не гарантирующей положительного исхода и требующей значительных финансовых вложений. Зачастую в качестве альтернативного способа использования земель СХН для ИЖС используется юридическое закрепление разрешенной эксплуатации «под ИЖС» без изменения категории.

Сама процедура подачи и рассмотрения ходатайства осуществляется на безвозмездной основе, но оформление некоторых документов может потребовать оплаты госпошлины.

Так при самостоятельной подаче данных в Росреестр для внесения изменений в Земкадастр необходимо оплатить следующие процедуры:

• Изменить сведения в Реестре – от 245 до 350 руб. Для юридических лиц и ИП стоимость выше – от 700 до 1000 руб.
• Предоставление выписки из ЕГРН (документ прилагается к ходатайству, направляемому в органы власти) – от 300 до 750 руб. – для граждан. Для прочих структур – от 600 до 2200 руб.

Можно ли перевести земли сельхозназначения в категорию под ИЖС напрямую зависит от индивидуальных обстоятельств. Соответствующее решение принимает только уполномоченный орган, чаще – местная администрация.

Перевод с/х участка в земли населенных пунктов осуществляется путем изменения границ поселения. В связи с этим, на практике такая процедура проводится достаточно редко. Ведь, заявителю нужно не просто соблюсти все условия, собрать массу документов, но и обосновать целесообразность мероприятий.

Кроме этого, при расширении границ поселения, администрация принимает максимальное участие. Местным органам власти легче отказать в переводе, чем заниматься составлением и утверждением документов территориального планирования, и изменением генерального плана.

Закрепление под ИЖС в качестве альтернативы

Смена категории земли — сложная и длительная процедура, которая сопряжена с определенными затратами и не всегда гарантирует достижение желаемого результата. Одним из альтернативных способов законного использования земель сельхозназначения является юридическое закрепление участка под ИЖС, не прибегая при этом к изменению его категории.

Данная процедура во многом схожа с переводом земель в ИЖС, но может различаться в зависимости от порядка, установленного органами местного самоуправления. Она не предусматривает снижения стоимости объекта и не требует выплаты государству материальной компенсации.

Закрепление вида разрешенного использования земель требует внесение изменений в данные Росреестра. Сделать это можно через МФЦ.

Отказ возможен в следующих случаях:

• отрицательная оценка органов экологической службы;
• наличие ограничений со стороны законодательных актов;
• несоответствие просьбы заявителя с планом развития территорий, например, близкое расположение лесных угодий или заповедника.

Чтобы воспользоваться данным способом, следует позаботиться о том, чтобы за участником сельхозназначения был закреплен один из следующих видов разрешенной эксплуатации:

• для садоводства с правом постройки жилых и хозяйственных строений;
• для дачного строительства.

После возведения дома необходимо пройти все процедуры, предусмотренные для оформления недвижимости в собственность. Это позволит в дальнейшем при возникновении необходимости продать дом без нарушения закона.

Сколько потребуется времени и денег?

Вся процедура оформления перевода земельного участка из одной категории в другую может длиться от двух до трех месяцев, в зависимости от того, в какой исполнительный орган направлено ходатайство – местный или федеральный. Быстрее, в течение месяца, процедура осуществляется только при отказе, так как в этом случае не надо ждать, когда бюрократическая машина сформирует соответствующее постановление.

Стоимость перевода с/х земель в категорию земли населенного пункта, на которой разрешено индивидуальное жилищное строительство, достаточно высока и составляет около 30% кадастровой стоимости земельного участка.

Это компенсация, покрывающая разницу между налогами, которые государство получало с земли сельскохозяйственного назначения, имеющую высокую кадастровую цену, и налогами, которые оно будет получать при переводе её на обладающую меньшей кадастровой стоимостью категорию земель населенных пунктов.

Кроме того, возможно дополнительно придется заплатить за услуги геодезистов (при необходимости межевания), профессионального юриста, если решено воспользоваться его услугами, и нотариуса. В сумме все расходы на оплату труда специалистов могут составить до 100 тысяч рублей.

Сельскохозяйственные земли в РФ имеют наибольшую кадастровую стоимость, а все налоги и сборы на участки, рассчитываются как раз на основании кадастровой стоимости. Поэтому смена переоформление земли сельхозназначения в ИЖС снизит доход в бюджет с конкретного участка, что нецелесообразно с точки зрения наполнения бюджета. Намного эффективней проводить смену или дополнительное разрешение ВРИ, без изменения категории. Однако с точки зрения владельца, не намеренного заниматься сельскохозяйственной деятельность, выгодней провести смену категории.

Стоимость перевода земель сельскохозяйственного назначения состоит из:

• компенсации в размере 30% от кадастровой цены;
• расходы на проведение экологической экспертизы;
• стоимость подготовки проектной документации;
• стоимость оплаты регистрационных услуг;
• расходы на получение справок и выписок.

Также на цену оказывает влияние размер участка и расходы, связанные с подготовкой ходатайства, обоснования целесообразности смены категории. В каждом случае владелец рассчитывает индивидуально выгодность для себя смены категории из сельскохозяйственных наделов в участок под ИЖС.

Какие земли могут быть переведены в ИЖС?

По действующему Земельному кодексу РФ возможен перевод некоторых категорий земель в категорию населенных пунктов с последующим установлением для них ВРИ в виде ИЖС. Специалисты «КБ – Недвижимость» успешно решают вопросы, связанных с переводом к ИЖС от:

• Земель сельскохозяйственного назначения, отведенных для ведения сельского хозяйства, огородничества и садоводства. Необходимо, чтобы земли соответствовали ряду условий, то есть не возникало противоречий с актуальными ограничениями, установленными на законодательном уровне.
• Участков, которые относятся к созданным СНТ, расположенных вне населенных пунктов. Обратите внимание: все участники товарищества должны дать согласие на проведение соответствующей процедуры.
• Любых участков, примыкающих к населенному пункту/его непосредственным границам, и включенных в перечень земель, которые впоследствии будут использоваться для расширения территории определенного населенного пункта со сменой категории.

Земли сельскохозяйственного назначения регулируют:

1. Земельный кодекс Российской Федерации.
2. Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
3. Градостроительный кодекс РФ.
4. Закон о регистрации прав на имущество.

Законом установлен порядок того, какие земли принадлежат к сельскохозяйственным, что на этих землях разрешено, а что запрещено выращивать, делать и возводить, а также об особенностях пользования этими землями.

С 2014 года были изменены законодательные акты о земле сельскохозяйственного применения в части совершения сделок и регистрации прав, а также наиболее существенные изменения следующие:

1. Уточнен более подробно принцип изъятия земель из собственности физического или юридического лица:
   • Если применение земли сельсхоз назначения нарушает установленные закон, то есть физическое или юридическое использует ее не по назначению, тем самым причиняет вред экологической обстановке либо уменьшение плодородности земли.
   • Если применение земли сельхоз назначения на самом деле владельцем используется не для целей выращивания плодовых, овощных и других видов культур, а для других целей, а также срок использования более 3 лет со дня приобретения. Но есть нюанс, который увеличивает срок использования – это два года, в которые сельхоз земли могли бы подготавливаться для выращивания плодов и овощей и в случае стихийных бедствий и форс-мажорных обстоятельств, срок продлевается.
2. Увеличена жесткость ответственности за неисполнение требований и предписаний о правильном использовании земли, что прописано в соответствующем кодексе об административных правонарушений и наказывается штрафами.

Альтернатива: закрепление ВРИ «под ИЖС» для земель СХН

Изменение земельной категории является сложной и продолжительной процедурой, не гарантирующей положительного исхода и требующей значительных финансовых вложений. Зачастую в качестве альтернативного способа использования земель СХН для ИЖС используется юридическое закрепление разрешенной эксплуатации «под ИЖС» без изменения категории.

Данная процедура возможна в случае, если ВРИ участка – «ведение дачного хозяйства» или «ведение садоводства», а также в случае, если возможно изменение иного ВРИ имеющегося участка СХН на вышеозначенные. Процедура закрепления дополнительного ВРИ во многом схожа с изменением назначения земли, но может видоизменяться в зависимости от местных норм законодательства.

Закрепление дополнительного ВРИ не предусматривает снижения кадастровой стоимости земли, вследствие чего отпадает необходимость выплаты материальной компенсации государству.

Оплата больничного листа после увольнения должна производится в таком же порядке как и работающему сотруднику. Если беременная женщина не работает, или размер ее зарплаты маленький, то декретные можно оформить на мужа. Подробное описание того, как это сделать, вы можете прочитать в нашей статье.

Вы сейчас находитесь «в положении»? Узнайте, как выплачиваются декретные в 2016 году, прочитав эту статью.

Как садоводство перевести в ИЖС

Индивидуальным жилищным строительством именуют так называемую форму пользования, а также владения земельными наделами. Они подразумевают под собой дальнейшую стройку на территории недвижимых объектов за счет личных средств гражданина страны.

Только физическое лицо имеет право претендовать на участок, с дальнейшей арендой либо же 100% выкупом. Можно осуществлять строительство на данной территории высотностью не больше трех этажей. Земельный участок может быть выдан как в черте города, так и на территории, которыми владеют кооперативы и разнообразные товарищества.

Как быть с правовым регулированием отдельных категорий земель? Это совершенно разные понятия, СНТ расшифровывается как садовое некоммерческое товарищество. Благодаря ему, несколько человек может объединиться в организацию, которая позволяет решать любые дачные и садоводческие вопросы.

Обычно разница между СНТ и землями под ИЖС в том, что они предоставляются жителям страны именно для этих целей. СНТ – это расположение на территории общих сельскохозяйственных назначений, а вот участки под ИЖС обычно получают на просторах земель различных городских поселений.

Можно выделить положительные и отрицательные стороны земельного надела для каждой из этих категорий. Обычно, земельные фрагменты предназначаются для строительства сооружений и стоят они намного дороже, чем какие-либо дачные участки. Поэтому такие земли и пользуются гораздо большей популярностью, многие мечтают заполучить их в пользование.

Есть возможность зарегистрироваться в отличие от дачного участка, который не позволяет провести процедуру быстро и качественно. Согласно статистике, участки располагаются обычно в черте различных муниципальных образований – это говорит о развитой инфраструктуре.

Местный бюджет заботится о дальнейшем благоустройстве подобных участков, это очень удобно и выгодно. Каким алгоритмом действий руководствоваться, если в наличии имеется только участок в так называемом садовом товариществе и необходимо провести процедуру регистрации по заданному адресу? Вы можете попробовать сменить категорию участка, и нужно совершить ряд обязательных действий.

Как это сделать пошагово, узнаем из следующей таблицы:

Документы для перевода участка

Перечень необходимой для перевода земли в ИЖС документации может изменяться с учетом региона, на территории которого расположено землевладение. Поэтому заблаговременно обратитесь в местную администрацию и выясните, какие бумаги необходимы. Можно сделать это посредством телефонного звонка либо на личном приеме.

Основной список требуемых документов состоит из:

• заявления об изменении категории землевладения (можно воспользоваться бланком, имеющимся в администрации);
• документов, подтверждающих право собственность на данную недвижимость;
• документа, удостоверяющего вашу личность;
• бумаги, отображающей местонахождение участка и смежных с ним территорий (к примеру, такая информация содержится в адресном плане);
• утвержденного проекта планировки;
• кадастрового паспорта;
• одобрения остальных сособственников, выраженного в форме согласия (если собственность на участок – долевая);
• выписки из ЕГРН.

Государственной властью осуществляются мероприятия по контролю и охране надлежащей эксплуатации землевладений. В связи с этим основание смены категории участка должно быть четко обосновано.

При наличии на земельном участке строения, предъявите соответствующую документацию на эту недвижимость и выписку из ЕГРН (если право собственность на объект регистрировалось ранее 2016 года, это может быть свидетельство о государственной регистрации права).

Как правильно и законно перевести земельный участок из сельскохозяйственного назначения в ИЖС

• земли сельхозназначения – это участки земли, которые расположены за пределами города и предназначены для сельскохозяйственных работ;
• земли городских поселений относятся к городу;
• промышленные и иного назначения – это территории, которые чаще всего расположены за пределами населенных пунктов и находятся в ведении предприятий, которые на них расположены;
• особо охраняемые – это наделы, которые представляют историческую, научную, природоохранную или иную ценность; для них устанавливается специальный правовой режим и на них запрещена любая хозяйственная деятельность;
• лесной фонд засажен лесом и предназначен для лесного назначения – дороги, просеки, болота;
• участки водного пользования – земли, на которых расположены водоемы, и территория вокруг них;
• резервные – это государственный фонд, который находится в ведении государства и не выдается в собственность частным или юридическим лицам.

Как перевести земли сельхозназначения в ЛПХ

По определению в ЛПХ выдается земля сельскохозяйственного назначения. Однако, чтобы придать земле соответствующий статус нужно получить решение местного органа власти.

Гражданам и юридическим лицам в целях ведения сельскохозяйственной деятельности коммерческого типа могут быть выделены неограниченные земельные наделы соответствующей категории. Однако пределы ЛПХ, которые не являются коммерческой, ограничены.

Предельные значения участков нужно узнавать в местной администрации.

Обычно гражданам для ЛПХ не выдается более 1-2 гектаров земли. Но в некоторых случаях делаются исключения и могут быть выданы до 8 гектар.

Каждая местная администрация сама определяется эти размеры.

Для получения выделенного участка для ЛПХ достаточно подать в администрацию заявление и предоставить паспорт. После этого владельцы смогут рассчитывать на определенные льготы со стороны государства, в том числе и налоговые.

Кроме того, чтобы обычные граждане могли законно реализовать продукцию, произведенную у себя в хозяйстве, оформление ЛПХ является обязательным. При этом, реализация продукции ЛПХ налогом не облагается.

Таким образом, ЛПХ имеют преимущество перед другими сельхоз производителями. Так что таким преимуществом нужно воспользоваться.

Что делать в случае отказа в переводе

Статус земли изменить довольно сложно. Могут возникнуть различные трудности юридического характера. Отказ можно получить в случае:

• подачи ходатайства лицом, которое не имеет прав на совершение данного действия;
• наличия ошибок в тексте прошения;
• подачи документов, в которых содержится недостоверная информация;
• предоставления не в полном объеме пакета документов;
• обращения не в ту инстанцию;
• получения отрицательных результатов после проведения экологической экспертизы;
• возникновения обстоятельств, препятствующих или делающих невозможной процедуру перевода;
• распространения запрета на данную категорию земли.

Нередко представителям уполномоченных органов приходится принимать прошения о переводе с/х земель в статус участков под ИЖС, несмотря на их расположение за границами населенных пунктов. Отказывают как раз из-за удаленности участков и отсутствия возможности провести коммуникации.

Поправки в закон, принятые в 2019 году

Переводить с/х земли в другие категории возможно лишь в исключительных случаях, описанных выше. Но на них не запрещено образовывать участки садового/дачного типа. Это в российском законодательстве новшеством не является, но норму было решено закрепить в специальном документе. Речь идет о пункте 11 статьи 23 ФЗ № 217.

С 2021 года в пределах садоводческого/дачного участка не возбраняется размещать дома садового и жилого типа. Но необходимо, чтобы объект ИЖС не нарушал установленные статьей 39 Гражданского кодекса требования. Запрещено строить дома с 4 и более этажами, а также объекты, превышающие 20-метровую высоту. Также дом не может являться отдельно стоящим сооружением и предназначаться для раздела. Использовать его можно только для проживания либо удовлетворения бытовых нужд.

Строить дома на территориях, которые относятся к СНТ, можно. Но трудности могут возникнуть с получением регистрации. Сложности могут появиться в том случае, если изначально дом возводился не с целью проживания в нем. Более того, подавляющее большинство таких объектов противоречит нормам, поэтому прописываться там не позволят. Чтобы переоформить строение как жилой дом, иногда может потребоваться перевод земли в другую категорию.

Похожие записи:

• Об уплате НДФЛ при получении процентов по займу, предоставленному физлицу
• Определение прямых налогов: метод взимания, характеристики
• Как составить и сдать декларацию по налогу на имущество