Порядок купли-продажи квартиры: 7 шагов к сделке

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Порядок купли-продажи квартиры: 7 шагов к сделке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Многих владельцев недвижимости, которые хотят найти человека, который хотел бы её купить, интересует – можно ли продать квартиру самостоятельно или обязательно воспользоваться услугами риелтора? Здесь нет однозначного ответа, поскольку воспользовавшись услугами риелтора можно существенно сэкономить время и сберечь в целости свои нервы. Поскольку собирать все бумажки и общаться с покупателями будет именно специалист.

Документы о праве собственности

Существует определенный набор документов, которые нужны при продаже квартиры. Необходимые документы для продажиквартиры обязательно включают бумаги о праве на собственность – без них купля-продажа невозможна. С этими бумагами должно быть все в порядке. Чтобы избежать неприятностей, обязательно убедитесь в том, что информация в официальных источниках отвечает данным в документах.

На недвижимости, которую хотите продать, не должно быть обременений, а все права на неё обязательно подтверждать, в том числе, если имущество перешло в качестве наследства – только так купля-продажа будет законной. Практически все сведения можно найти в выписке из ЕГРН. Она заказывается в МФЦ или в офисе Росреестра. В этом документе указано, кто является собственником имущества, есть ли на квартире аресты или обременения, какова кадастровая стоимость имущества.

Показ квартиры покупателям

Смотрите, кому квартира будет показана и ориентируйтесь на обстоятельства. Если недвижимость пришла смотреть семья, делайте акцент на безопасности, небольшом расстоянии к школе/садику. Когда показываете жилье пожилым людям, наличие поблизости садика погоды не сделает, а вот высокий уровень шумоизоляции и непродуваемые окна могут склонить чашу весов на вашу сторону. Если даже есть какие-то недочеты, постарайтесь представить их как преимущества.

Потенциальные покупатели будут задавать вопросы, потому лучше заранее подготовить документы, что могут пригодиться для подтверждения ваших слов. Например, выписку из Росреестра, план квартиры, документы, что подтверждают регулярную оплату коммунальных платежей.

Подготовка жилья к осмотру и фотографированию

Человек, желающий приобрести квартиру, естественно хочет видеть ее чистой и аккуратной. Перед тем, как выставить объект на продажу, лучше сделать ремонт или, как минимум, капитальную уборку. Наличие грязи, паутины, признаков цветения или грибка, а также неприятных запахов, вызовут у покупателя негативную реакцию. Это касается и прилегающей территории – подъезда, этажа. Сантехническое оборудование должно быть чистым и исправным. Это же касается электропроводки, других коммуникаций.

Покупатель может изъявить желание сфотографировать недвижимость, поэтому заранее стоит позаботиться об исправном, качественном освещении. Помещения должны быть свободными, без завалов хлама, мебельных баррикад, ограничивающих свободный просмотр и фотосъемку.

Позаботиться о внешнем виде нужно и продавцу. Встреча покупателя в деловом костюме подчеркнет серьезность намерений, оставит хорошее впечатление. Лучше, чтобы во время просмотра, кроме хозяина, в доме находился еще кто-нибудь из близких ему людей в целях безопасности.

Документы для регистрации сделки

Пошаговая инструкция продажи квартиры, предполагает следующим шагом оформление официального договора. К моменту заключения сделки, продавцу необходимо самостоятельно собрать полный пакет правоустанавливающих документов, а именно:

• удостоверяющий личность паспорт или свидетельство о рождении ребенка;
• документы на квартиру, которые подтверждают право распоряжения имуществом;
• технический план;
• выписка из единого государственного реестра прав;
• бумага, подтверждающая отсутствие долгов;
• согласие супруга, если недвижимость приобреталась в браке;
• документально подтвержденная резолюция органов опеки, если одним из владельцев выступает несовершеннолетний ребенок;
• договор задатка.

Подготовка к продаже квартиры начинается с подборки всех необходимых документов. Это неотъемлемая часть процедуры и к ней нужно отнестись с должной ответственностью. К таким документам относятся все право устанавливающие документы, подтверждающие владение квартирой на законных основаниях, а также удостоверяющие личность людей, являющихся сторонами сделки.

Перечислим документы, необходимые для продажи квартиры:

1. Договор купли-продажи или дарения, приватизации, мены, подтверждающие получение квартиры, а также судебный акт, вступивший в силу, свидетельство о наследовании,
2. Свидетельство о праве собственности, где указан владелец квартиры и доли в жилой недвижимости. С 1 января 2017 года можно предоставить выписку из Единого государственного реестра сделок с недвижимостью.
3. Обе стороны для оформления договора купли-продажи и перехода права собственности должны предоставить удостоверяющие личность документы, для большинства это паспорт РФ. А также это может быть вид на жительство, если сторон является иностранный гражданин.
4. Могут потребоваться также документы из БТИ: технический паспорт квартиры (в него входит поэтажный план и экспликация квартиры), кадастровый паспорт.

Шaг 11. Пepeдaйтe квapтиpy нoвoмy coбcтвeнникy: cocтaвьтe aкт пpиeмa-пepeдaчи

B дeнь пoдaчи дoкyмeнтoв в MФЦ или Pocpeecтp пepeдaйтe пoкyпaтeлю ключи oт квapтиpы. B этoт жe дeнь пoдпишитe c пoкyпaтeлeм aкт пpиeмa-пepeдaчи — дoкyмeнт пoдтвepдит, чтo вы пepeдaли квapтиpy в нaдлeжaщeм видe, a пoкyпaтeль ee пpинял и вceм дoвoлeн. Этo нeoбxoдимo, чтoбы избeжaть вoзмoжныx кoнфликтoв. Нaпpимep, ecли вы дoгoвapивaлиcь ocтaвить плиткy или кoвep, пoдпиcывaя aкт пoкyпaтeль пoдтвepждaeт, чтo плиткa c кoвpoм нa мecтe, и вce пpoчиe ycлoвия дoгoвopa тoжe coблюдeны.

B aктe пpиeмa-cдaчи oбязaтeльнo yкaжитe:

📌 ФИO пpoдaвцa и пoкyпaтeля, вaши пacпopтныe дaнныe;

📌 пoдpoбнoe oпиcaниe квapтиpы: aдpec, кoличecтвo кoмнaт, плoщaдь;

📌 oтcyтcтвиe взaимныx пpeтeнзий, дoбpoвoльнocть cдeлки, дeecпocoбнocть и вмeняeмocть oбeиx cтopoн.

Пpилoжитe к дoгoвopy cпpaвкy oб oтcyтcтвии дoлгoв пo кoммyнaлкe. Чтoбы пepecтpaxoвaтьcя oт oшибoк, зaвepьтe aкт пpиeмa-пepeдaчи y нoтapиyca.

Таким образом, продать квартиру самостоятельно можно, если подойти к вопросу с настойчивостью, внимательностью, уделять достаточное количество времени на анализ ситуации и изучение тонкостей, и, самое главное, правильного оформления всех бумаг. Вам также пригодятся все советы, которые дают опытные риэлторы на нашем сайте и других известных интернет-порталах.

При подготовке документов на сделку основное внимание следует сосредоточить на том, кто прописан в квартире и как сделать так, чтобы поскорее выписать проживающих. Это особенно важно, если в квартире прописаны или являются собственниками дети. Также следует оформить разрешение от других собственников или супруга, а также выписать всех прописанных в квартире людей.

При таком грамотном и внимательном подходе, учитывая вышеописанные рекомендации, у вас получится продать квартиру быстро и выгодно.

Шаг 5. Показ квартиры

Кульминация знакомства покупателей с квартирой — это личная встреча. Риэлторы знают, насколько важно «зацепить» клиента во время показа. Нужно подготовиться к встрече: привести в порядок не только квартиру, но и придомовую территорию, подъезд, лестничную площадку. Минимальная уборка и яркие лампочки в подъезде могут стать дополнительным преимуществом для покупателя при выборе между несколькими вариантами.

Заранее подумайте, какие в квартире есть недостатки, как их можно «сгладить». Также стоит сразу определиться с минимально допустимой ценой, чтобы во время переговоров и торга не поддаться на давление покупателей. Проявите заботу, станьте для претендентов на квартиру друзьями и советчиками, не давите и не навязывайтесь. После просмотра спросите о впечатлениях, а через несколько дней напомните о себе звонком или сообщением.

Один из действенных лайфхаков — показ квартиры сразу нескольким потенциальным покупателям. В такой ситуации срабатывает конкуренция: это может подтолкнуть к покупке.

Порядок оформления договора

Для того чтобы сделка была признана действительной и не подлежали аннулированию, рекомендуется придерживаться такого порядка оформления договора:

1. Сбор документации. Это первый этап, с которого рекомендуется начать. Помните, у вас должны быть готовы как основные, так и дополнительные документы.

2. Обращение в Росреестр или МФЦ. Здесь нужно получить свидетельство о праве собственности (сегодня это выписка из ЕГРН, вместо свидетельства).

3. Подписание договора. Первоначально подойдет предварительный договор купли-продажи квартиры, который означает, что в будущем обе стороны согласны на заключение сделки.

4. Оформление акта приема-передачи квартиры по договору купли-продажи. Это означает, что продавец предъявил все справки, документально сделка была оформлена верно, а покупатель согласен со всеми условиями.

5. Расчет. Покупатель передает продавцу ранее оговоренную и прописанную в соглашении сумму за недвижимое имущество.

Для того чтобы сделка была признана законной, документация должна пройти юридическую экспертизу. Завершающими этапами порядка оформления договора являются прохождение гос. регистрации и передача новому владельцу доступа к недвижимости.

Подготовительный этап: постановка цели

Прямо от этого будет зависеть дальнейший план действий. Причин продажи имущества может быть несколько и все они тоже влияют на итоговую стоимость объекта, форму оплаты и сроки продажи:

1. Цель – купить более просторную квартиру, расшириться;
2. Смена места жительства, переезд в другой регион;
3. Продажа с целью покупки квартиры поменьше и использования денег на насущные потребности;
4. Желание собственника пожить вдали от городской суеты, купив частный дом;
5. Острая потребность в получении крупной суммы наличных;
6. Желание инвестировать средства в бизнес.

Поставленная цель прямо оказывает влияние на сроки. А также есть прямая связь между срочностью и стоимостью квартиры – обычно в таком случае цену выставляют чуть ниже, чтобы побыстрее привлечь потенциального покупателя. Дальше пошаговая инструкция, как продать квартиру быстро и выгодно включает в себя несколько последовательных этапов, придерживаясь которых ваша сделка пройдет гладко.

Как составить продающее объявление

Чтобы заинтересовать покупателя, объявление о продаже квартиры стоит сделать «живым» и эмоциональным. Недостаточно просто сухо изложить факты и технические характеристики – таких объявлений в сети сотни.

Обязательно включите в него такие данные:

• Количество комнат и общую площадь, включая размеры кухни;
• Планировку;
• Этаж здания и его общую этажность, год постройки и какой тип дома (кирпич/панельный);
• Какие отопление, есть ли счетчики. Указать примерную стоимость ежемесячных коммунальных услуг;
• Смежный или раздельный санузел;
• Есть ли балкон или лоджия, указать их общее состояние;
• Наличие ремонта и как давно проводился последний;
• В конце стоит добавить описание прилегающие территории (двора) и инфраструктуре района.

Обязательно в объявление нужно вставить не меньше 10 фотографий хорошего качества, показывающих все комнаты и кухню в выгодных ракурсах. В кадре не должны быть люди. Предварительно в помещении нужно провести уборку, выбросить советские ковры и старую мебель, если таковая имеется. Брать чужие фотографии для своего объявления – не лучшая идея.

Поищите какую-то «фишку», которая выгодно выделяет вашу квартиру. Это может быть тихий и уютный район, большая кухня или балкон, много места на парковке. Не забудьте указать об этой особенности при формировании объявления.

Разместить объявления о продаже квартиры

К этому пункту нужно отнестись внимательно, поскольку грамотный текст и правильные ракурсы в фото могут стать для покупателя решающим моментом для желания посмотреть товар. Продумайте описание, которое максимально подчеркнет достоинства жилья.

1. Разместите объявление на всех общеизвестных ресурсах частных предложений:

• Авито;
• ЦИАН;
• MLSN;
• Яндекс.Недвижимость;
• ЭТАЖИ;
• Из рук в руки;
• Юла.

Рекомендуем приобрести сим-карту с новым номером телефона для объявлений. Так Вы обезопасите себя от мошеннических схем и будите знать, что звонят именно по квартире.

В настоящее время многие пользуются интернет-банкингом и к нему «привязан» номер телефона. Поэтому его не следует указывать в объявлении. Не отвечайте на sms-сообщения по квартире и не переходите по ссылкам. Мошенники часто используют номера телефонов из объявлений для обмана граждан.

1. Окна квартиры или балкон могут быть использованы в качестве рекламы о продаже.

Обычно такой способ оказывается простым, но действенным. Напечатайте слово «Продам» и номер телефона на листах бумаги (крупно, по одной букве на лист) и развесьте в окне. На балкон можно сделать растяжку, заказанную в салоне печати или сделать самим. Это может заинтересовать покупателей, проживающих в этом же районе и желающих перевезти к себе поближе родственников. По статистике 18% покупателей приходят смотреть квартиру по объявлениям расклеенных на окнах.

Подготовка документации для заключения сделки купли-продажи квартиры

Чтобы сделку удалось совершить, квартира должна быть юридически чистой. Все необходимые правоустанавливающие документы для продажи предстоит собрать продавцу.

Гражданин должен подготовить следующие бумаги:

• Кадастровый паспорт квартиры. Он должен быть дополнен приложением, позволяющим составить представление по внутренней планировке. В документе должны присутствовать сведения, позволяющие составить представление обо всех проведенных перепланировках, а также о количестве комнат и их точном размере.
• Свидетельство, подтверждающее наличие права собственности на квартиры. К нему необходимо приложить бумагу, выступающую основанием факта получения права собственности. Документ позволит покупателю убедиться в том, что продавец является полноправным владельцем квартиры.
• Выписка из ЕГРП.
• Письменные согласия супруга продавца, если он состоит в браке, и недвижимость была приобретена после того, как отношения были узаконены.
• Техпаспорт квартиры. Чтобы получить его, необходимо обратиться в БТИ. В состав документа входит план жилье и информация о его инвентаризации. В 2012 году документ скорректировали. Теперь вместо него предоставляется технический план, который содержит информацию о характеристиках помещения.
• Выписка из домовой книги. Бумага оформляется по форме №9. В документе отражается информация о количестве людей, которые прописаны в помещении.
• Разрешение на реализацию квартиры из органов опеки. Документ необходим в том случае, если одним из владельцев помещения является гражданин, не достигший совершеннолетия.
• Бумаги, подтверждающие факт отсутствия наличия задолженности по квартплате.

Подготавливая документы к сделке поэтапно и последовательно, продавец должен внимательно ознакомиться с ними. Если часть информации о квартире в Москве устарела, ее необходимо актуализировать. В иной ситуации гражданин может столкнуться с проблемами во время продажи квартиры.

Передача проданной квартиры покупателю

Последним этапом сделки является передача помещения. После того, как стороны получили зарегистрированный в установленном порядке договор купли-продажи квартиры, продавец должен освободить жилье.

Действия выполняются фактически и юридически. Чтобы грамотно выписаться из жилья, необходимо обратиться в паспортный стол. Основанием для осуществления действия станет заключенный ранее договор купли-продажи. Когда будет осуществлен вывоз вещей, необходимо подписать акт приема-передачи.

Дополнительно стороны должны решить все вопросы, касающиеся коммунальных платежей. Только после того, как все фактические и юридические действия с помещением завершены, выполняется передача ключей. С этого момента покупатель может распоряжаться квартирой по своему усмотрению.

Похожие записи:

• Замена водительского удостоверения в 2023 году: инструкция
• ВОЕННЫЕ ПЕНСИОНЕРЫ ЗА РОССИЮ И ЕЁ ВООРУЖЕННЫЕ СИЛЫ
• Гражданство РФ для ДНР и ЛНР – документы и порядок действий