Правила составления акта приема-передачи квартиры
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Правила составления акта приема-передачи квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сделка такого типа связана с формированием двух документов. Первый — договор купли-продажи, который должны подписать обе стороны, после чего передача права на недвижимую вещь получает государственную регистрацию (п. 1 ст. 551 ГК РФ, п. 2 ст. 223 ГК РФ). Второй — документ о фактической передаче, который законодатель назвал передаточным актом. Он подписывается автономно от момента регистрации сделки. В нём покупатель может отразить реальное состояние недвижимости и указать отдельные факты.
Дoпoлнитeльный aкт к дoгoвopy кyпли-пpoдaжи квapтиpы
B бoльшинcтвe финaнcoвыx cдeлoк, coпpoвoждaющиxcя пepexoдoм имyщecтвeнныx пpaв oт пpoдaвцa к нoвoмy влaдeльцy, тpeбyeтcя oфopмлeниe дoпoлнитeльнoй бyмaги, кoтopaя пoдтвepдит дaнный фaкт. Taкoвoй являeтcя пepeдaтoчный блaнк.
Coглacнo Гpaждaнcкoмy кoдeкcy в cтaтьe 556 paccмoтpeнo вeдeниe кpyпныx дoгoвopoв c вoзмoжнocтью пepeвoдa пpoдaвцoм cвoиx имyщecтвeнныx пpaв пoкyпaтeлю. Этo ocyщecтвляeтcя пyтeм пoдпиcaния cтopoнaми aктa пpиeмa пepeдaчи квapтиpы пpи пoкyпкe.
CПPABКA. Oбpaзeц блaнкa мoжнo cкaчaть c интepнeт-pecypcoв либo вocпoльзoвaтьcя нoтapиaльнoй пoмoщью, гдe вce oфopмит пoдгoтoвлeнный юpиcт.
Ecли нeт иныx cлyчaeв, пpeдycмoтpeнныx зaкoнoм или coглaшeниeм, тo пpaвa нa нeдвижимoe имyщecтвo cчитaютcя пepeдaнными пocлe выпoлнeния ycлoвий:
- пpямaя oтдaчa имyщecтвa (вpyчeниe вceй дoкyмeнтaции и ключeй);
- пoдпиcaниe aктa пpиeмa пepeдaчи и coглaшeния yчacтникaми финaнcoвoй
- oпepaции.
3aкoнoм пpeдycмoтpeнa пpямaя нeoбxoдимocть cocтaвлeния пepeдaтoчнoгo блaнкa пo имyщecтвy, пocлe кoтopoй oбязaтeльнo тpeбyeтcя пpoдoлжить peгиcтpaцию пpaв coбcтвeннocти в гocyдapcтвeнныx peгиcтpaциoнныx opгaнax.
Пpи пpoвeдeнии cдeлки кyпли-пpoдaжи пoдпиcaнный блaнк бyдeт cлyжить дoпoлнитeльным дoкaзaтeльcтвoм фaктa oтдaчи нeдвижимocти нoвoмy влaдeльцy. Чтo тaкжe cнизит нeкoтopыe pиcки пoкyпки.
Aкт пpиeмки пepeдaчи квapтиpы пpи coглaшeнии cтopoн пoзвoляeт зaвepшить пepeдaвaть нeдвижимocть и пpaв нa нee пoкyпaтeлю. Укaзaнный дoкyмeнт зaвepшaeт финaнcoвый пpoцecc и пepeвoдит пocлeдyющиe pиcки c мoмeнтa пoдпиcaния нa нoвoгo coбcтвeнникa. Пpи cocтaвлeнии нeoбxoдимo yчитывaть вce нюaнcы и ocoбeннocти oфopмлeния бyмaг тaкoгo poдa.
Boпpoc — Oбязaтeлeн ли aкт пpиeмa-пepeдaчи квapтиpы?
Пpoдaвeц квapтиpы oткaзывaeтcя пoдпиcывaть пepeдaтoчный блaнк, нo пoкyпкy нe xoтeлocь бы pacтopгнyть. Moжнo yтoчнить — нyжeн блaнк или мoжнo oбoйтиcь лишь дoгoвopoм?
Oтвeт
Coглacнo cтaтьe 556 ГК PФ дoкyмeнт oфopмить нeoбxoдимo, инaчe нeдвижимocть нe бyдeт cчитaтьcя пepeдaннoй и вoзникнyть пpoблeмы c oфopмлeниeм нa нee пpaвa coбcтвeннocти.
Boпpoc — Нyжeн ли aкт пpиeмa пepeдaчи к дoгoвopy дapeния квapтиpы
Гpaждaнкa пoдapилa coвepшeннoлeтнeй внyчкe квapтиpy. Tpeбyeтcя ли aкт пpиeмa пepeдaчи квapтиpы пo дoгoвopy дapeния, чтoбы внyчкa cтaлa пoлнoпpaвнoй xoзяйкoй?
Oтвeт
Oфopмлeниe aктa пpиeмa-пepeдaчи квapтиpы пo дoгoвopy дapeния зaкoнoдaтeльcтвoм нe пpeдycмaтpивaeтcя. Bce pacпиcывaeтcя в дapcтвeннoй, нo ГК нe зaпpeщeнo oфopмлять дaннyю бyмaгy пo жeлaнию.
Отражение ст. 556 ГК РФ в определениях ВС РФ
В судебных определениях ВС РФ ст. 556 ГК РФ практически никогда не являлась основной. Она упоминается в связке с другими, которые относятся к существу рассматриваемых дел. Одним из примеров, раскрывающих сущность акта приёмки, является определение по делу №5-КГ 14-24, которое рассматривалось 13 мая 2014 года. Интересующая нас статья была упомянута в нём в силу того, что коллегия сочла необходимым подчеркнуть её отношение только к сделкам купли-продажи, а данное дело касалось дарения.
Не играет ключевой роли статья и в том случае, если акт не составлялся.
Так, в определении по делу № 18-КГ14-50 от 3 июня 2014 года, коллегия ВС РФ отметила, что Президиум Краснодарского краевого суда неправильно истолковал сущность ст. 556 ГК РФ. Отсутствие акта приёмки не говорит о том, что правовые последствия от подписания договора купли-продажи и государственной регистрации сделки не наступили. В соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ, если какие-то сделки требуют государственной регистрации, то сделка считается заключённой с этого момента.
Отсюда можно сделать вывод о том, что акт приёмки является вспомогательным документом, но для того, чтобы это доказать, некоторым лицам иногда приходится проходить длинную цепочку судебных разбирательств и доводить дело до ВС РФ.
Что делать, если недостатки выявлены после подписания акта?
Покупатель не всегда может осмотреть все и выявить существующие недостатки. К примеру, не удастся оценить состояние пожарной системы без специализированного оборудования. Отсутствие должного осмотра отражается в акте с описанием причины – неимение технической возможности.
Покупатель может привлечь к осмотру жилья экспертных специалистов, которые по итогу оценки оформят соответствующее заключение. Документ прикладывается к основным бумагам.
При обнаружении дефектов покупатель имеет право:
- потребовать снижения цены;
- потребовать устранения за счет продавца;
- устранить недостатки самостоятельно и обратиться к продавцу за денежной компенсацией.
Очень важно уведомить продавца о недостатках. Для этого можно направить ему письмо с описью вложений и уведомлением о доставке адресату.
При возникновении сложностей с оформлением сделки купли-продажи обращайтесь за консультацией к юристу. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.
Гражданским законодательством закреплено, что жилье должно быть пригодно для жизни. То есть, исправным должны быть системы водоснабжения, отопления, вентиляции и т.д. Если что-то не работает, а продавец отказывается исправлять недостатки, потребуется обращение в суд. Акт приема-передачи квартиры станет документом-основанием для требования денежной компенсации.
Передаточный акт к договору купли-продажи квартиры
Акт приема передачи квартиры по договору купли продажи – обязательный документ, без которого не получится оформить права собственности на Недвижимость. На практике предстоит учитывать следующие особенности оформления и использования документа:
- задача передаточного акта к договору купли-продажи квартиры – подтвердить соответствие фактических технических характеристик описанным признакам в договоре;
- покупателю не следует избегать этого шага, поскольку это дополнительная возможность проверить жилье на наличие существенных изъянов, мешающих проведению сделки;
- нотариального удостоверения Акт передачи квартиры по договору купли продажи не требует;
- допускается привлечение к процедуре профильных специалистов, которые проверяют основные конструкции здания и исправность коммунальных сервисов ЖКХ (третьи лица также ставят свои подписи в документе);
- после подписания этого дополнения оспорить сделку по причине неудовлетворительного состояния недвижимости не получится;
- Акт передач квартиры подается в Росреестр во время переоформления прав собственности на объект.
Что дает акт приема передачи квартиры при продаже
Как правило, данный акт не является самостоятельным документом. Он лишь играет роль дополнения к основному соглашению сторон. При помощи акта документально фиксируется факт передачи жилища.
Многие считают, можно обойтись лишь договором. Но нужно знать, он говорит исключительно о намерениях совершить эти действия. А вот именно акт приема-передачи подтверждает данный факт. Именно поэтому, когда оформляется продажа квартиры, составление этого документа является завершающей стадией сделки.
Кроме этого, акт дает общее представление о техническом состоянии объекта. Таким образом, покупатель уже будет знать, пригодна ли квартира для проживания, или здесь сначала нужно сделать некоторые ремонтные и восстановительные работы. Подписывая акт, покупатель подтверждает, что принимает недвижимость в таком состоянии. Если имеются какие-то недочеты, они также отображаются в акте. Новый владелец подтверждает, что он уведомлен о неисправностях, но все равно готов совершить сделку.
Именно в этом заключаются преимущества документа между физлицами. Что касается организаций, то для них акт считается первичным документом, который подлежит обязательному бухгалтерскому учету. Это становится основанием для того, чтобы продавец списал со своего баланса данную недвижимость, а покупатель ее принял.
Особенности составления
При составлении акта необходимо помнить о следующем:
- Составление поручается какому-либо сотруднику компании-продавца (или арендодателя), разбирающемуся в тонкостях оформления документов и описания объектов недвижимости. Это может быть юрисконсульт, бухгалтер, делопроизводитель. Сотрудники могут составлять документ вместе.
- Необходимо предельно точно описывать состояние квартиры. Обычно указывают состояние водопровода, электрики, вид ремонта, отопления. Перечисляют дефекты, обнаруженные при осмотре.
- Унифицированной формы не существует. Составляется документ произвольно, на бланке компании. Не исключено заполнение бланка от руки, однако машинописный вариант более удобен для чтения. Форму акта компания может разработать самостоятельно, главное, чтобы он был составлен по всем требованиям к подобного рода документам.
В какой срок нужно освободить жильё после подписания документов
Факт освобождения квартиры продавцом рассматривается с нескольких углов зрения:
- Юридическое освобождение предполагает выписку всех проживающих лиц с территории реализуемой квартиры. Вопросом перерегистрации должны заниматься сами граждане, обратившись в паспортный стол. Автоматически выписка при смене владельца не происходит. Положение о юридическом освобождении жилья следует включить обязательным пунктом в договор купли-продажи или в виде отдельного соглашения.
- Фактическое освобождение считается при физическом переезде из квартиры. Срок должен быть указан также в договоре. Если этот пункт не зафиксирован, то он может быть установлен судом. Обычно принимается решение о необходимости выехать из продаваемой квартиры в течение месяца.
Порядок передачи недвижимого имущества при продаже
Риск того, что квартира окажется не в том состоянии, что при согласовании сделки, довольно велик. Никто не сможет гарантировать добросовестности сторон. По этой причине процессу приемки квартиры уделяют особое внимание. После того, как будет поставлена подпись, покупатель свидетельствует о том, что квартира и условия сделки устраивают его, а квартира признана пригодной для жилья.
Как происходит процедура?
Рассмотрим, как проходит процедура передачи при покупке и продаже вторичного или иного жилья. Передача квартиры происходит в момент подписания акта. Перед этим покупателю рекомендуется еще раз внимательно осмотреть новые владения, сверить состояние с описанием в договоре, удостовериться в отсутствии каких-либо недочетов. После подписания продавец передает ключи, квитанции и прочее, а покупатель оплачивает покупку, если другое не предусмотрено договором.
Роль акта приема-передачи квартиры при совершении сделки купли-продажи недвижимости нельзя недооценивать. Данный документ, помимо того, что требуется для предоставления в государственные органы, необходим для юридического подтверждения, что квартира перешла во владения новому хозяину. При отсутствии такого документа законным владельцем остается продавец.
До момента подписания ответственность остается за продавцом: то есть, в случае утраты или фигурировании продаваемой недвижимости в споре, отвечать придется продавцу, который не успел передать жилое помещение новому владельцу.
- Письменный вид договора.
- Заверение договора и регистрация сделки в соответствующих государственных органах. Регистрация осуществляется только в территориальных органах Федеральной регистрационной службе РФ. Прочие органы исполнительной власти не имеют полномочий на совершение таких действий.
- Когда составляется передаточный акт при продаже квартиры
- Когда подписывать передаточный акт при покупке квартиры
- Как правильно составить акт приема передачи квартиры
Что должен содержать передаточный акт
Акт сдачи должен содержать следующую информацию:
- название, которое показывает, что передается недвижимость (например, «Акт приема-передачи»);
- информацию о дне и месте составления;
- сведения о сторонах: ФИО, паспорт, адрес;
- указание на ДКП (ДДУ), к которому составлен акт;
- информация о текущем состоянии жилья: адрес, техническое состояние, готовность, состояние отделки, недостатки, если таковые есть;
- указание на отсутствие претензий покупателя по поводу состояния жилья;
- расчеты по сделке (уже произведены полностью или предусмотрена рассрочка / отсрочка);
- отсутствие претензий продавца по поводу оплаты, если расчет произведен;
- указание на то, что в квартире никто не зарегистрирован и отсутствует задолженность по коммунальным платежам.
В акт можно добавить любую другую информацию по поводу договора или передачи квартиры. Акт составляется в трех экземплярах, два из них остаются у сторон, а третий передается в Росреестр для регистрации права собственности покупателя.
Что такое акт приема передачи квартиры при покупке
Акт приема-передачи – это не самостоятельный документ, а, фактически, приложение к договору покупки-продажи жилья. Они всегда связаны и не могут существовать отдельно друг от друга. Подписанный сторонами сделки документ такого типа указывает на то, что покупка-продажа недвижимости завершена и у покупателя с продавцом нет претензий друг к другу.
Составляется такой акт в свободной форме, но всегда должен быть привязан к договору. Если его составляет нотариус, рекомендуется, чтобы и акт составлялся им же. Особых и жестко фиксированных требований и условий нет.
Акт приема-передачи не нужно заверять у нотариуса в обязательном порядке, однако это повысит надежность сделки и минимизирует возможные риски.
Такие документы разделяются на те, которые оформляются при покупке квартиры в новостройке и те, которые составляются при приобретении жилья на вторичном рынке. Они во многом схожи, однако имеют и некоторые различия.
Приём квартиры по акту передачи
Как на практике происходит передача вторичного жилья новому хозяину? После регистрации перехода права собственности на объект недвижимости в Росреестре и получения доступа к выемке денежных средств из депозитарной банковской ячейки или раскрытия аккредитива и снятия с электронного счёта суммы как оплату по ДКП в согласованный заранее день и час стороны сделки встречаются непосредственно на квартире. Покупатель производит осмотр жилья на предмет выполнения в полном объёме ранее достигнутых и зафиксированных договорённостей в части технического состояния и меблировки. Кроме того, приобретатель сверяет показания электрического счётчика и приборов учёта холодной/горячей воды и производит с продавцом окончательные взаиморасчёты по коммунальным платежам. Вместе с полным комплектом ключей от квартиры бывший собственник передает новому владельцу всю документацию технического характера, касающуюся комплексной эксплуатации объекта.
И лишь в том случае, когда всё в порядке (отсутствуют взаимные претензии финансового и технического характера, покупателем и продавцом соблюдены все формальности процесса) стороны ставят в акте приёма-передачи свои подписи, скрепляя тем самым финальное двухстороннее соглашение.
Только после этого сделку официально (по закону) можно считать успешно завершённой и новые собственники могут переезжать и праздновать новоселье.
Для начала следует рассмотреть, что говорит закон относительно этого документа. В ГК РФ есть статья 556 «Передача недвижимости», которая утверждает, что передача недвижимого имущества происходит исключительно по передаточному акту (либо другому документу о передаче), и момент подписания этого акта является моментом передачи квартиры. Ключевой акцент следует сделать на понятии «момент передачи» – только после того, как этот документ подписан, имущество считается переданным, а обязанности сторон по договору купли-продажи считаются исполненными. Не после подписания договора и не после фактической передачи жилья, и даже не после регистрации сделки, а только после подписания акта приема-передачи.
Итак, упомянутый законодательный акт дает понять, что без подписания акта сделка не является полноценной, поскольку стороны так и не выполнили обязательства друг перед другом. Какие же последствия могут наступить? В большинстве случаев никаких последствий и не наступает, новый владелец квартиры может безбедно прожить в ней всю жизнь, так и не узнав, что чего-то не выполнил. Однако, к сожалению, так бывает не всегда…
Осложнения во время продажи
Отсутствие акта приема-передачи может привести к определенным осложнениям во время продажи квартиры. Допустим, что потенциальный покупатель нашелся, однако он хочет для приобретения квартиры привлечь ипотечный кредит. В свою очередь некоторые банки кроме свидетельства о собственности желают видеть акт, согласно которому жилплощадь была передана текущему владельцу. Это требование вызвано желанием исключить любую возможность выхода собственности, которая является залоговым имуществом, из-под обременения банка (риск утратить залоговое обеспечение).
Таким образом продавец теряет часть аудитории потенциальных покупателей, которые хотели бы купить его квартиру в ипотеку. Это предполагает необходимость продавца идти на снижение цены в случае желания быстро реализовать недвижимость или увеличивает сроки продажи жилья.