Сервитут на земельный участок: особенности в 2023 году
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сервитут на земельный участок: особенности в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сервитут устанавливается в интересах государства или общества, а также в интересах ограниченного круга частных лиц. Основная цель, которой служит сервитут — обеспечить доступ к чужому (обычно соседнему) участку для прохода, проезда по нему или для проведения коммуникаций.
Наложение сервитутов через суд
Ситуацию, при которой гражданин, желающий получить доступ к частичному пользованию земельным участком соседа, и сам сосед не достигают взаимопонимания, может разрешить только судебная инстанция. Однако перед обращением в суд претендент на пользование соседской территорий должен:
- составить текст соглашения и направить его будущему ответчику;
- осуществить землеустроительное изыскание на предмет обоснования установления обременения;
- произвести оценку стоимости пользования чужим наделом.
При этом истцу следует не упускать из виду, что накладывание сервитута должно создавать неудобства для владельца надела в минимальной степени и одновременно сопровождаться выплатой компенсации.
После этого у заинтересованного лица появляется возможность подать иск или ходатайство в судебную инстанцию. При этом он должен предоставить суду доказательство необходимости пользования чужим участком. Доказательная база должна содержать сведения:
- об отсутствии у истца реальных возможностей реализовать свои права без использования чужого надела;
- об отсутствии возможности договориться с владельцем соседнего участка;
- о согласии истца на денежную компенсацию ответчику в разумных пределах;
- о сроке обременения.
Если суд оценит весомость представленного доказательства, он вынесет положительное решение по иску. Затем оформленный сервитут на участок, как уже подчёркивалось, обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре.
Новое: нормы ЗК РФ о публичном сервитуте с 1 сентября 2020 года
Кроме того, что с 1 сентября статья 23 ЗК РФ изложена в новой редакции, внесены и другие существенные изменения.
Земельный кодекс РФ дополнен новой главой V.7 «Установление публичного сервитута в отдельных целях». В указанную главу вошли статьи, регулирующие порядок, цели, условия, сроки установления публичного сервитута, вопросы платы за установленный публичный сервитут и ряд других вопросов:
Глава V.7 Земельного кодекса РФ. «Установление публичного сервитута в отдельных целях»:
- Цели установления публичного сервитута (статья 39.37 ЗК РФ);
- Органы, принимающие решение об установлении публичного сервитута (статья 39.38 ЗК РФ);
- Условия установления публичного сервитута (статья 39.39 ЗК РФ);
- Лица, имеющие право ходатайствовать об установлении публичного сервитута (статья 39.40 ЗК РФ);
- Ходатайство об установлении публичного сервитута (статья 39.41 ЗК РФ);
- Выявление правообладателей земельных участков в целях установления публичного сервитута (статья 39.42 ЗК РФ);
- Решение об установлении публичного сервитута (статья 39.43 ЗК РФ);
- Отказ в установлении публичного сервитута (статья 39.44 ЗК РФ);
- Срок публичного сервитута (статья 39.45 ЗК РФ);
- Плата за публичный сервитут (статья 39.46 ЗК РФ);
- Соглашение об осуществлении публичного сервитута (статья 39.47 ЗК РФ);
- Последствия невозможности или существенного затруднения использования земельного участка (его части), обремененного публичным сервитутом (статья 39.48 ЗК РФ);
- Особенности публичного сервитута, устанавливаемого в целях реконструкции инженерного сооружения, которое переносится в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 39.49 ЗК РФ);
- Права и обязанности обладателя публичного сервитута (статья 39.50 ЗК РФ).
История возникновения и развития института сервитута
Впервые сервитуты появились и были детально урегулированы римским правом. В римском праве слово servitus означало «рабство вещи», «служение ее», то есть такое отношение, при котором вещь, участок служил не только своему собственнику, но и использовался для экономических выгод соседнего господствующего участка, следовательно, для выгод собственника последнего.
Т.С. Петровская, О.С. Петровская отмечают, что в раннем римском праве эпохи XII таблиц земельные сервитуты первоначально воспринимались римскими юристами не как право на чужую вещь, а как реальная ценность. Предметом сервитута выступало не право пользования чужой вещью, а непосредственно та часть чужого имущества, которой пользуется сервитуарий. Таким образом, сервитутом обозначалась та полоса или пространство чужой земли, которые были отведены в пользование хозяином сервитута. Сервитут фактически отождествлялся с правом на земельный участок.
Наложение сервитутов через суд
Ситуацию, при которой гражданин, желающий получить доступ к частичному пользованию земельным участком соседа, и сам сосед не достигают взаимопонимания, может разрешить только судебная инстанция. Однако перед обращением в суд претендент на пользование соседской территорий должен:
- составить текст соглашения и направить его будущему ответчику;
- осуществить землеустроительное изыскание на предмет обоснования установления обременения;
- произвести оценку стоимости пользования чужим наделом.
При этом истцу следует не упускать из виду, что накладывание сервитута должно создавать неудобства для владельца надела в минимальной степени и одновременно сопровождаться выплатой компенсации.
После этого у заинтересованного лица появляется возможность подать иск или ходатайство в судебную инстанцию. При этом он должен предоставить суду доказательство необходимости пользования чужим участком. Доказательная база должна содержать сведения:
- об отсутствии у истца реальных возможностей реализовать свои права без использования чужого надела;
- об отсутствии возможности договориться с владельцем соседнего участка;
- о согласии истца на денежную компенсацию ответчику в разумных пределах;
- о сроке обременения.
Если суд оценит весомость представленного доказательства, он вынесет положительное решение по иску. Затем оформленный сервитут на участок, как уже подчёркивалось, обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре.
Основания возникновения сервитута
Причины и случаи применения сервитутов к земельным участкам перечислены в статье 23 Земельного кодекса.
Обременение в виде публичного сервитута применяют:
- для обеспечения проезда/прохода через участок земли, если иной путь предусмотреть невозможно, например, к береговой полосе и общественному водоему;
- когда частично участок используется для прогона сельхозживотных, сенокошения, для выпаса животных в определенное время;
- для проведения дренажных работ;
- при эксплуатации надела в качестве зоны охоты и рыболовства;
- для ремонта коммуникаций и использовании этого участка;
- когда участок задействован в целях исследовательских, изыскательских работ на определенный срок.
Сервитут на часть земли требуется для того, чтобы предоставить возможность иным лицам право эксплуатировать чужой участок, когда иного способа не существует. То есть, зарегистрировать этот вид обременения может лишь то лицо, чьи права реализовать без использования чужого надела нельзя. Налагается сервитут по обоюдной договоренности или принудительно по судебному решению.
Частное обременение может быть установлено только для реализации личных нужд. Например, гражданину принадлежит земельный надел, где имеется природный водный источник. Хозяева соседних территорий вправе попросить или затребовать разрешения на проход по территории частной земли к источнику для забора воды.
Способы заключения соглашения
Российская правовая система не является исключением среди множества мировых. Гражданское, земельное и природоресурсное законодательство выделяют несколько способов возникновения правоотношений, устанавливающих сервитут.
- По причине давности использования. Данный способ возникновения прав и обязанностей схож с обычаями делового оборота и заключается в сложившемся за многие годы обычном порядке использования земельного участка.
- По решению собственника. Здесь правоотношения возникают по воле правообладателей и оформляются в виде письменного соглашения, наделяющего каждую из сторон правами и обязанностями. Договор предусматривает порядок использования земельного участка, срок достигнутого соглашения и размер вознаграждения за добровольное наложение обременения.
- В силу закона. Таким основанием может выступать любой распорядительный документ, изданный в пределах полномочий органа власти. Он должен наделить одну из сторон правом пользования, а другую – обязанностью предоставления такого права. Сюда же можно отнести приобретение права на использование сервитута после вступления в законную силу завещания.
- В порядке судебного разбирательства. По своей сути, данный способ возникновения права пользования земельного участка может следовать за каждым из вышеперечисленных, если между сторонами возник спор по существенным условиям обременения. Судебная тяжба может и породить впервые такого рода правоотношения, если истец обратился в орган правосудия для назначения сервитута.
Как оспорить наложение сервитута
Установление обременения – сделка, предметом которой выступает пользования объектом недвижимости. Любая сделка оспаривается в судебном порядке.
Собственнику, на имущество которого налагается обременение, следует подготовить исковое заявление. Истец должен доказать, что условия, при которых возникает сервитут, лишают его возможности использования земли в своих целях.
Индивидуальный предприниматель А. обратился в Хостинский районный суд Сочи с иском к частной компании об отмене бессрочного сервитута. Суд выяснил, что через соседние участки проходит подземная сеть водоснабжения. На территории, принадлежащей А., находился инженерный узел. Обслуживание оборудования организацией существенно ограничила использование А. своей собственности.
Проведенная экспертиза показала, что инженерный объект можно переместить на участок, находящийся во владении компании. Судья отменил обременение и обязал фирму выполнить работы по перемещению.
Наложение сервитута подразумевает причинение наименьшего неудобства собственнику. При рассмотрении дела об оспаривании суды стараются добиться соблюдения баланса интересов всех участников соглашения.
Проведение регистрации сервитута в госреестре: порядок в 2018 году
При подписании добровольного соглашения на введение сервитута, его регистрация в госреестре осуществляется в присутствии обеих сторон. При принятии судебного акта, все данные подаются в одностороннем порядке заинтересованным лицом (заявителем, истцом).
Регистрация сервитута в Росреестре потребует предоставления следующего перечня документов:
- Заявление о необходимости проведения регистрации.
- Документы на спорный земельный участок (кадастровый паспорт, номер, выписки и пр.).
- План межевания с четким выделением зоны действия сервитута.
- Соглашение на введение сервитута (при обоюдном согласии).
- Судебный акт (при разбирательстве в суде).
- Документы, удостоверяющие личность сторон.
- Документы официального представителя, а также нотариально заверенная доверенность.
- Квитанция об оплате государственной пошлины.
Существует ли плата за сервитут на земельный участок?
Да, право пользования чужим имуществом в большинстве случаев не бесплатно. В случае частного сервитута между участниками соглашения устанавливается договоренность о размере компенсационных отчислений, которые могут быть как разовые, так и ежемесячные, за весь период вмешательства на чужую территорию.
Публичный сервитут устанавливается в большинстве случаев на безвозмездной основе.
Возможно, вам не понравится идея позволить кому-то вторгаться на вашу землю. Но правда в том, что у большинства домов есть какие-то сервитуты. Их можно использовать для дорог; или они могут быть переданы коммунальным предприятиям для права прокладывать кабели или линии доступа.
Домовладельцы, не имеющие выхода к морю, могут платить за сервитуты, чтобы пересечь землю своего соседа, чтобы выехать или добраться до своих домов. Эти платежи могут производиться один раз, ежегодно или по согласованному графику. Срок сервитутов также может истечь через определенное время.
Земля, на которой установлен сервитут, также может называться «обслуживаемым имуществом». Когда вы собираетесь купить недвижимость, ищите сервитуты в публичных записях. Это еще более важно, если вы планируете построить бассейн или построить какие-либо отдельно стоящие конструкции. Владелец собственности не может строить поверх сервитута.
Цель и основания установления сервитута
Пример из обыденной жизни — одному соседу нужно опереть свою постройку на сооружение другого соседа. Это типичный предиальный сервитут. Также земельный участок может быть обременен сервитутом для ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, объектов транспортной инфраструктуры, для временного проведения изыскательских, исследовательских и других работ, для охоты и рыболовства, свободного доступа к прибрежной полосе.
Так как предиальный сервитут принадлежал лицу не персонально, а как собственнику господствующего участка, то смена собственности господствующего участка вызывала и смену субъекта предиального сервитута.
Не телесные вещи, говорит Гай, — это то, что состоит в праве (ea quae in jure consistunt), например, обязательство, право пожизненного пользования и т.д. Следовательно, не телесная вещь есть не вещь в указанном выше смысле, это лишь составная часть имущества. Таким образом, более широкое значение термина res есть предмет (или составная часть) имущества.
Разновидности сервитута
Принято выделять два основных типа сервитута – частный и публичный. Официально термина «частный сервитут» не существует, как правило, такой вид документа просто называют сервитутом.
Под частным сервитутом понимают установление права использования территории соседей для личных нужд – например, когда требуется проложить коммуникации через соседний участок. Конечно, не всегда нужно оформлять такое соглашение, особенно если отношения с соседями хорошие, но порой приходится добиваться разрешения в судебном порядке. Важная деталь в таком соглашении – что вы не только сможете проложить коммуникации, но и в случае необходимости осуществите его ремонт.
Публичный сервитут несколько отличается – он устанавливается государством или муниципалитетом: нередки случаи, когда территория, принадлежащая человеку на законных основаниях, становится не совсем комфортной для пользования вследствие установления публичного сервитута – к примеру, на ней начинают пасти скот или превращают в дорогу для жителей поселка. Чтобы избежать подобного, следует обратить внимание на расположение участка, который вы приобретаете. Как правило, небольшой анализ помогает избежать трудностей в будущем. Когда речь идет об участке при таунхаусе, наложение сервитута – большая редкость. Но иногда сервитут все же устанавливается для проведения геодезических работ.
Пава и обязанности сторон
В данном соглашении задействованы две стороны — собственник земельного участка и сервитут, который берет часть участка в пользование (постоянное или временное). В тексте договора о сервитуте обязательно должны быть установлены и права сторон, и их обязанности.
Он получает право пользоваться чужим имуществом, но это пользование не должно выходить за рамки договора.
У участка может поменяться собственник, но сервитут за определенной частью участка соглашается (если не истекает срок действия договора). Сервитут занимается регистрацией соглашения между ним и собственником.
В договоре указывается цель наложения сервитута. В последствии сервитут не может менять назначение объекта, цель использования земли.
ВНИМАНИЕ! Если сервитут временный, сервитут по окончанию срока действия соглашения должен оформить прекращение сервитута.
Как установить сервитут на земельный участок?
Чтобы получить разрешение на ограниченное владение, необходимо подать определенный пакет документов в отделение Росреестра – именно там занимаются установлением сервитута и вносят записи во все необходимые документы.
Итак, список документов следующий:
- Заполненное заявление лицом, требующим сервитут или его представителем, действующим по доверенности.
- Если заявителем выступает юридическое лицо, то нужно предоставить все необходимые документы и выписки, включая доверенность, подтверждающую право представлять интересы заявителя; если физическое лицо – только паспорт;
- Добровольное соглашение или соответствующее судебное решение.
- Выписка из кадастрового паспорта, если сервитут требуется только под определенную часть земли. В документе ее необходимо отметить.
- Подтверждение оплаты государственной пошлины:
- юридические лица – шесть тысяч (6000) рублей;
- физические лица – полторы тысячи (1500) рублей.
Земельный сервитут, порядок его установления
Земельный сервитут устанавливается, например, для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием. Кроме того, сервитут может потребоваться для других нужд собственника недвижимого имущества (абз. 2 п. 1 ст. 274 ГК РФ; п. 1 ст. 23 ЗК РФ). Важно учитывать, что установление сервитута — это крайняя мера, которая применяется, только если нужды собственника земельного участка или другой недвижимости нельзя обеспечить другим способом.
Обычно сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка или других участков. Соглашение оформляется письменно и подлежит обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (п. 3 ст. 274 ГК РФ; п. 9 ст. 23 ЗК РФ; ст. 52 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ). Без регистрации сервитут нельзя считать установленным.
Если достичь соглашения об установлении или условиях сервитута не удалось, установить его можно только в судебном порядке (п. 3 ст. 274 ГК РФ).
Сервитут, установленный на основании судебного решения, также должен быть зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости.
Плата за сервитут и публичный сервитут различна.
Так, собственник земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут (п. 5 ст. 274 ГК РФ; п. 6 ст. 23 ЗК РФ). Ее размер, а также порядок внесения следует указать в соглашении с лицом, в пользу которого устанавливается сервитут. Также плата за земельный сервитут может быть определена в судебном решении, на основании которого он установлен.
При установлении публичного сервитута собственник обремененного участка может требовать соразмерную плату от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших сервитут. Но только если установление сервитута существенно затрудняет использование земельного участка. Размер платы за публичный сервитут может указываться в нормативном правовом акте, которым он установлен (абз. 2 п. 7 ст. 23 ЗК РФ).