Как купить квартиру и не пожалеть: советы эксперта

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как купить квартиру и не пожалеть: советы эксперта». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Сколько банков выдают кредиты на этот объект недвижимости. Если ни один банк не кредитует, то это может означать о проблемах застройщика. Лучше, если несколько банков кредитуют объект недвижимости, а не только банк, который кредитует самого застройщика. Также дополнительным плюсом будет, если основным кредитором застройки является «Топовый банк» с хорошими финансовыми ресурсами. В случае нехватки денег для завершения строительства надежные банки предпочтут дофинансировать застройщика, чем заморозить стройку. Ведь банк в случае банкротства застройщика рискует не получить назад свой кредит. Наличие аккредитации в надежном банке говорит о том, что банк, принимая решение аккредитовать застройщика или нет, уже проверил все необходимые документы. Но возводить указанный аргумент в Абсолют я бы не стал. На практике, я знаю не менее 100 случаев, когда застройщиков аккредитовали в тех или иных банках, но проблемы все же случались. Важно, чтобы аккредитация была свежей, действующей и банка из топ-30. Еще лучше разобраться в истинных причинах аккредитации новостройки. Бывают ситуации, что банк вынужден кредитовать застройщика, чтобы спасти ранее вложенные в этого застройщика активы. Без анализа финансовой документации застройщика я бы тоже слепо не верил в указанный показатель.

Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской», компания «Миэль»:

— Чтобы не оказаться потом в квартире с видом на какую-нибудь стену ТЦ или паркинг, нужно лично прийти и посмотреть на окружение дома. Необходимо внимательно изучить, что находится под окнами, выяснить планы строительства: нет ли там тех же самых ТЦ, а особенно — каким в очереди является выбранный корпус ЖК. Если планируется возведение еще нескольких корпусов, нужно выяснить их расположение, чтобы они не перекрыли вид из окон.

Общение с представителями застройщика поможет понять клиентоориентированность продавца. Если доступ на стройплощадку закрыт, покупатель всегда может осмотреться на местности. Случается так, что жилые комплексы окружены зеленью или соседствуют с существующими жилыми районами лишь на рендерах, в то время как на самом деле вокруг сплошная промзона. Если в проекте есть готовые корпуса, можно попросить застройщика показать аналог квартиры в одной из достроенных очередей. Так покупатель может оценить качество отделки мест общего пользования, благоустройство прилегающих территорий или даже перекинуться парой слов с новоселами.

Теперь, зная какие нарушения могут допускать застройщики, вы сможете правильно принять квартиру в новостройке и обеспечить себе комфортное проживание.

Если вы обнаружили серьезный дефект позже, помните, что по закону гарантия на квартиры по договору ДДУ составляет 5 лет, значит все нарушения все равно должна устранить строительная компания.​

В этой статье

• Что такое приемка жилья
• Что должен сделать застройщик до передачи квартиры
• Что взять с собой на приемку квартиры в новостройке
• Документы
• Инструменты
• Отличается ли прием квартиры от застройщика с отделкой и без
• Квартира в новостройке без отделки
• Квартира в новостройке с отделкой
• Что проверить при приемке квартиры
• В подъезде
• Лифт
• Электрощит и теплоузел
• Подвал и чердак
• В квартире
• Входная дверь
• Окна
• Потолок
• Пол
• Стены
• Электрика
• Водоснабжение и водоотведение
• Отопление
• Вентиляция
• Площадь помещений
• Как принять квартиру в новостройке
• Куда и как вносить замечания
• Обращение в службу по приемке квартир
• Заключение

Это очень важный показатель. Несмотря на документы и положительную репутацию Застройщика, дом может быть не достроен.

Как же оценить готовность дома? Если продавец утверждает, что дом полностью готов и коммуникации подведены, то лучше убедиться в этом лично. Попросите продавца продемонстрировать, что свет и вода есть — это наилучшее доказательство. Если Вам это не покажут со ссылкой на внешние обстоятельства, то Вы можете приехать на стройку в другой день без сопровождения продавца и поспрашивать строителей о том, подведен ли к дому свет, вода, канализация. Так как рабочих, как правило, не инструктируют по поводу общения с клиентами, они могут вам выложить все проблемы застройки. Также необходимо зарегистрироваться на форуме, посвященному строительству дома, там эти вопросы уже обсуждали. Более того, вы из общения с другими дольщиками узнаете и о других проблемах новостройки перед покупкой квартиры. Если дом готов на ваш непрофессиональный взгляд практически полностью, но нет воды и света, то это тоже значительный риск. Многие новостройки ждут коммуникации годами.

Общий перечень документов, необходимых для проверки новостройки и застройщика:

1. инвестиционный контракт;

2. проектная декларация;

3. разрешение на строительство;

4. проектная документация, заключение государственной экспертизы проектной документации;

5. технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома;

6. свидетельство о собственности на землю или договор аренды;

7. договор со страховой компанией (это дополнительная ответственность застройщика перед покупателем) или договор поручительства;

8. выписка из единого реестра на недвижимое имущество и сделок с ним (на земельный участок);

9. регистрационные и учредительные документы застройщика: Устав компании, свидетельство ИНН, ОГРН, Выписка из ЕГРЮЛ (не более месячной давности), бух. баланс за 3 последних года и на последнюю отчетную дату;

10. форма договора, по которой будет продаваться квартира;

11. аудиторское заключение;

12. заключение экспертизы проектной документации;

13. Строительные лицензии, допуск СРО.

К сожалению, о существовании многих из перечисленных проблем большинство тех, кто находится в процессе выбора новостройки, даже не подозревают. Поэтому в заключение мы хотели бы напомнить, что, наряду с такими критериями выбора жилья от застройщика, как цена, местоположение, удобство планировки, и прочими факторами, стоит анализировать и деятельность застройщика.

Так, крупная компания с хорошей историей вряд ли будет экономить на качестве строительных материалов или относиться к контролю качества «спустя рукава». Появление негатива среди клиентов и его распространение в Сети может быстро привести к падению спроса на услуги застройщика, репутационные риски слишком высоки. Если новостройка уже выбрана, обратите внимание на результаты работы компании-застройщика в прошлом, ищите отзывы, используйте все доступные источники, где можно обнаружить полезную информацию. Более подробно о том, как изучить деятельность застройщика, написано в статье «Верю-не верю. Как понять, благонадежен ли застройщик».

Вот она, квартира моей мечты

Теперь разговор о самой квартире, к которой нас привели долгие поиски. Воронка все сужается, и мы, выбрав оптимальные внешние условия, должны решить, насколько комфортно жилье само по себе. Этажность — немаловажный фактор, об этом много уже написано. Кратко — оптимальны средние этажи. Верхние – шикарно. Да, стоимость выше, но и комфорта для проживания здесь несоизмеримо больше. И не забываем про ликвидность — в случае чего эти квартиры можно выгоднее и быстрее продать.

Далее планировка. Свободная планировка — это больше маркетинговый ход, якобы позволяющий обустроить жилье так как хочется. Но все же до покупки нужно понять или увидеть на макете, где расположены мокрые зоны и несущие конструкции, которые нельзя перемещать. И уже с ними что-то планировать и о чем- то мечтать. Заранее, а не после покупки. Например, если у вас есть дети (или планируются), в студии или евродвушке вам будет, мягко говоря, не комфортно. А если начистоту – то никакой личной жизни и покоя.

Вид из окна, количество естественного света, виды отделки, широкие лифтовые площадки, лестницы, шаговая доступность до метро (именно доступность, а не уверения застройщика, что станция в километре, а на самом деле добираться 50 минут в обход или проползая под вагонами в железнодорожном депо). На все эти и многие вопросы должен ответить менеджер, легко и ясно, чтобы у вас не осталось и тени сомнений о том, окончен ли ваш выбор или придется искать дальше. И чем больше вы зададите вопросов о жилье менеджеру, тем лучше. Пусть они будут странными, некоторые не по делу, но вы должны замучить менеджера по полной. На кону ваши деньги и, как вы помните, мы ищем идеальную квартиру, чтобы каждый рубль, вложений в нее, был оправдан. Только после всего этого вы сможете спокойно подписать договор купли-продажи и с широченной улыбкой въехать в ваше новое жилище.

Поэтому не стоит торопиться при выборе и делать выводы из полученной информации.

Время покупки квартиры

Очень важно правильно выбрать время для совершения сделки, чтобы ощутимо сэкономить. Многие покупатели готовы рискнуть, и приобретают новостройку на стадии котлована, что позволяет купить квартиру на 30% дешевле. Покупка такой квартиры, к сожалению, это почти всегда лотерея, никакие громкие имена застройщиков не гарантируют проблем в будущем.

Достаточно большое количество покупателей предпочитают не рисковать вовсе, и выбирают квартиры в уже сданных новостройках. Но готовые квартиры, тем более с отделкой от застройщика стоят уже на порядок дороже. К тому же на этой стадии остается гораздо меньше вариантов для выбора, так как те кто рискнул разбирают чаще всего самые лучшие квартиры.

Если вы хотите купить видовую квартиру на высоком этаже, узнайте сначала, не будет ли прекрасный вид из окон закрыт в ближайшие годы следующей многоэтажкой. Специалисты говорят, что только в домах на набережной можно покупать видовую квартиру, так как на воде уж точно нечего не построят. Вид ни парк или же на город может запросто закрыть следующий дом.

Самым комфортными являются этажи с 4 по 8. В случае поломки лифта подняться по лестнице в свою квартиру будет не сложно. При этом на этих этажах не особо слышно автомобильных шумов и криков, загулявших по ночам компаний . Для тех у кого нет детей и кого не пугает перспектива подниматься по лестнице при авариях лифта, стоит рассмотреть вариант последнего этажа, особенно если из окна открывается красивый вид на парк или водоем. Этот вариант так же удобен для любителей тишины, так как по вам никто не будет бегать сверху и мала вероятность протечек, если конечно застройщик добросовестно выполнил гидроизоляцию крыши.

Процедура приема квартиры

Позади подбор подходящего ЖК, проверка и оформление документов, оплата и ожидание введения новостроя в эксплуатацию. И вот ваша квартира готова. Важно помнить, что на этом процесс покупки квартиры от застройщика еще не заканчивается и вам нужно тщательно проверить жилье перед подписанием акта приема-передачи.

Вернитесь к договору покупки недвижимости от застройщика. Обязательно проверьте все нюансы, которые застройщик обязался выполнить в новой квартире. Чтобы не пропустить ничего важного, следуйте нашим рекомендациям и проверьте особенности первичного жилья по списку:

• площадь квартиры – если она отличается от проектной больше, чем на 50 кв. см, стоимость пересчитают;
• материалы, использованные при в строительстве, – соответствуют ли они тем, что были прописаны в документах;
• лифты – подключены ли они, в рабочем ли состоянии;
• качество окон – нет ли в них повреждений, перекосов при установке;
• разводка и качество электропроводки, рабочие ли розетки и щитки – если подобная часть отделки входит в обязанности застройщика по договору;
• качество канализации, отсутствие ржавчины на трубах, течи и трещин;
• отопление должно быть установлено и быть в рабочем состоянии;
• насколько ровные стены и полы. Проверить это возможно даже с помощью мобильного приложения «уровень» или подручных средств;
• отсутствие плесени, грибка и прочих подобных недостатков.

Самый первый совет, который дают эксперты во избежание проблем при покупке новостроек не зависимо от их стадии строительства, — приобретать жилье только в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», т.е. на основании договора долевого участия (ДДУ) или жилищных сертификатов либо участвуя в жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативах. 214 закон не спасает от всех проблем, и даже не защищает от затягивания сроков строительства или банкротства застройщика, о чем рассказывалось в статье «Недострой — страшный сон дольщика: стопроцентной гарантии не дает даже закон ФЗ-214. Но можно бороться и побеждать – советы специалистов», но действуя по правилам, проще отстаивать свои права, в том числе в суде.

Причем самым надежным вариантом приобретения новостройки считается договор долевого участия: «Он дает наибольшие гарантии, к примеру, право требовать неустойку при задержке сроков сдачи объекта», — говорит Алексей Харитонов, директор управления продаж и маркетинга компании ЮИТ СитиСтрой. Также довольно безопасен договор уступки права требования, в случае если квартира покупается не у застройщика, а у дольщика, который в свою очередь приобрел объект в соответствие с 214 законом. Другие же схемы, как правило, более рисковые и могут принести гораздо больше проблем: «К примеру, часто используются договор об инвестиционной деятельности по федеральному закону (№ 39), вексельный договор и предварительный договор купли-продажи, — рассказывает адвокат Олег Сухов, — они не всегда хуже ДДУ, но требуют большей юридической грамотности или привлечения юриста».

Поэтому если есть выбор, лучше делать его в пользу 214 закона (когда дом еще не введен в эксплуатацию, потому что после этого, новостройку уже нельзя приобрести, например, по ДДУ и чаще всего в ход идет предварительный договор купли-продажи), но не теряя бдительность: «Даже приобретая квартиру по договору долевого участия, покупатель предварительно должен ознакомиться с документами, которые являются основанием для строительства и подтверждают правомерность заключения ДДУ: актами, регулирующими права застройщика на землю, градостроительным планом земельного участка, инвестиционным контрактом с местными органами власти, проектной декларацией, разрешением на строительство и т.п. В противном случае заключенный договор долевого участия могут признать недействительным», — объясняет Сергей Яковлев, заместитель генерального директора по правовым вопросам ЗАО «Группа компаний «Жилищный капитал»..

Чтобы оградить себя от серьезных неприятностей, помимо правоустанавливающих документов на объект, нужно изучать и сам договор, на основании которого осуществляется сделка. «Так, договор долевого участия обязан определять конкретный объект долевого строительства, а также он должен содержать сведения о цене, о сроках передачи этого объекта и его оплаты и гарантийном сроке», — утверждает адвокат Олег Сухов. «И не надо забывать, что ДДУ считается заключенным только с момента его государственной регистрации в УФРС, поэтому оплачивать его надо только после регистрации, — добавляет Наталья Козлова, Генеральный директор ОАО «Главмосстрой-недвижимость». – А если жилье приобретается по схеме ЖСК, то необходимо учитывать, что договор покупки пая действителен, только когда земельный участок оформлен в аренду или в собственность на кооператив». «Если же сделка сопровождается заключением договора уступки прав требования, надо убедиться, что квартира полностью оплачена цедентом (лицом, передающее свое право требования – от ред.)», — говорит Сергей Яковлев (ЗАО «Группа компаний «Жилищный капитал»).

Естественно, проверка документов и текста договора нужна и при использовании «серых» схем, причем даже более тщательная.

На каком этаже купить квартиру

Современные жилые дома нередко достигают 35–40 этажей и выше. Если вы думаете, что разница в этаже несущественна, мы развенчаем эти убеждения — от него зависит уровень шума в квартире, ее освещенность и рыночная стоимость.

Особенности выбора квартиры в зависимости от этажа:

• Нижние этажи (1–5). Квартиры на них самые шумные и просматриваемые, поэтому стоят они в среднем на 5% дешевле. Среди явных преимуществ нижних этажей — практически полная независимость от лифтов.
• Средние этажи (5–11). Пользуются наибольшим спросом из-за видов, а также потому, что на такой высоте практически не слышен уличный шум. Квартиры на верхних этажах светлее, чем на нижних, из окон открывается более широкий обзор.
• Верхние этажи (с 11 и выше). Их достаточно средняя популярность объясняется повышенной зависимостью от лифтов и рисков, связанных с пожарной безопасностью. При этом из квартир верхних этажей открывается наиболее широкий обзор окрестностей, а внешние звуки сведены к нулю.

От расположения квартиры относительно земли в некоторой степени зависит экология. К примеру, наибольшая доля вредных веществ в атмосфере скапливается на уровне с первого по шестой этаж. Если выбрать квартиру повыше, воздух будет чище — если, конечно, рядом не «дымят» крупные заводы.

Достоинства квартир в новостройке

Бытует мнение, что жилье на вторичном рыке дешевле новостройки, при этом особой разницы между ними нет. Если разобраться, квартира в новостройке обладает целым рядом преимуществ.

Как рассчитать окупаемость квартиры?

Срок окупаемости объекта недвижимости – один из основных показателей его инвестиционной привлекательности. Рассчитывается этот параметр исходя из соотношения стоимости квартиры к общей сумме арендных поступлений в год. Полученная цифра будет свидетельствовать о количестве лет окупаемости квартиры.

Рассчитаем на примере: мы хотим купить квартиру за 2,5 миллиона рублей и сдавать ее за 15 тысяч рублей в месяц, что в год составит 180 тысяч рублей. Делим 2,5 миллиона на 180 тысяч – получаем цифру 13,9. То есть, вложения в эту квартиру окупятся почти через 14 лет. Судя по коэффициенту окупаемости, можно понять, для чего больше подходит жилье – для покупки или аренды:

1. от 1 до 15 лет — квартиру лучше купить, чем арендовать;

2. от 16 до 20 лет – показатель более высокий, но приемлемый для покупки;

3. свыше 20 лет – покупка экономически не выгодна, проще арендовать.

Как принять квартиру без отделки и на что при этом обязательно обратить внимание

Как только вам официально сообщат о сдаче объекта и пригласят принимать квартиру в новостройке без отделки, потребуется получить подтверждение о том, что новостройка сдана.

В случае, когда дом не введен в эксплуатацию, начинать ремонтные работы нельзя, ведь не разведена электропроводка, нет воды. Строительная компания должна дать вам дубликат соответствующего разрешения.

Как принять квартиру без отделки правильно? Приходить на проверку стоит днем, так как в помещении, вероятнее всего, не будет освещения. Оптимальное решение — пригласить опытного эксперта, например строителя, который разбирается во всех деталях многоэтажного строительства. Никуда не спешите, исследуйте каждый сантиметр пространства, начиная со входа в квартиру. Последовательность может быть следующей.

Похожие записи:

• Как составить иск о взыскании ущерба к виновнику ДТП без ОСАГО
• Налоги с заработной платы 2023
• Правомерен ли отказ сотруднику в отпуске за свой счет?